杭州最后一塊限價(jià)地名花有主，限價(jià)時(shí)代正式結(jié)束

本月初，備受關(guān)注的杭州樓市新政重磅落地，長達(dá)5年之久的新房限價(jià)政策全面退出。10月22日，杭州宅地樓面價(jià)新紀(jì)錄誕生——50717元/㎡，綠城拿下錢二最后的限房價(jià)宅地。

今天（10月29日），杭州本月的收官宅地出讓，也是見證杭州最后一宗限房價(jià)地塊的出讓，最終，由生面孔浙江聯(lián)益溢價(jià)16.45%拿下北干西單元XSCQ1203-11地塊。

不限房價(jià)、容積率1.05的湘湖低密地塊成為本場黑馬，吸引了最多房企參拍，直到溢價(jià)51.31%才由濱江補(bǔ)倉；南面一線臨湖的勾莊商住地，則由中建三局底價(jià)拿下。

市北西最后的39500元/m2？

房價(jià)或預(yù)期上漲，浙江聯(lián)益拿地

這宗杭州最后的限房價(jià)地塊——北干西單元XSCQ1203-11地塊，區(qū)位絕佳。向北就是炙手可熱的錢江世紀(jì)城，向西一路（風(fēng)情大道）之隔就是濱江區(qū)。因此地塊所在的市北西板塊，是蕭山除錢江世紀(jì)城板塊外人氣最高、居住環(huán)境最好的板塊。

地塊北面緊鄰無限公園——約15萬m2的復(fù)合型城市公園綜合體，北塘河綠道也在步行距離內(nèi)。配套上，周邊有信息港小學(xué)和初中、浙師大附屬博奧小學(xué)，浙大二院博奧院區(qū)、蕭山寶龍城等等，配套成熟，生活便利。

圖源 浙江土地資源交易網(wǎng)

不過，記者了解到，地塊參拍單位僅4家?？紤]到該地塊用地性質(zhì)是商住，商業(yè)占比達(dá)30%，且總體量又較小，占地面積7814 m2，地上總建筑面積19535 m2，容積率2.5。意味著，商業(yè)將拉高投入成本，體量小則總貨值少，都影響房企參拍。

最終，經(jīng)過僅10輪競價(jià)，由蕭山本土房企浙江聯(lián)益拿下，成交總價(jià)31849萬元，樓面價(jià)16304元/㎡，溢價(jià)率16.45%。從地價(jià)上看，市北板塊地王仍然定格在2017年3月24日，融信、恒大雙雙拿下市北東姊妹地塊，樓面價(jià)分別30816元/㎡、20387元/㎡，即融信杭州世紀(jì)、恒大國璽悅龍臺。

圖源 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

再看板塊的新房市場表現(xiàn)，市北西今年唯一入市樓盤——濱江奧印潮觀府，拿地時(shí)間為2024年1月，新房精裝限價(jià)同樣39500元/m2，三次開盤平均中簽率均不到15%，有房家庭社保最高拼至118個(gè)月，可見市場接受度之高。

畢竟毗鄰的錢江世紀(jì)城此前限價(jià)46000元/m2，一路之隔的濱江西興限價(jià)53850/m2，原本就有倒掛優(yōu)勢。后續(xù)不限房價(jià)地塊推出后，奧體、濱江的新房價(jià)格勢必將提高至市場水平，那么市北西的高層價(jià)格很大可能將高于39500元/m2。如此一來，今天出讓地塊大概率將是紅盤種子一枚。

湘湖低密地受熱捧

溢價(jià)超50%，濱江26479元/㎡拿地

蜀山單元(蜀山南片區(qū))XS150201-73地塊，位于湘湖板塊賀知章學(xué)校西側(cè)，北面一河之隔為龍湖湖前印院、招商湖巖臻品府與湖秀臻和府，再往北即是湘湖金融小鎮(zhèn)。地塊容積率僅1.05，可建面積6.36萬㎡，起拍總價(jià)11.69億元，起拍樓面價(jià)17500元/㎡。

圖源 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院

這宗地塊競爭最為激烈，有6家房企報(bào)名，競拍時(shí)長超過2個(gè)小時(shí)，經(jīng)過61輪競價(jià)，溢價(jià)率達(dá)51.31%，才由濱江競得，成交總價(jià)約17.7億元，成交樓面價(jià)26479元/㎡。比去年4月龍湖·湖前印院的拿地價(jià)（19445元/㎡），要高出不少。

湘湖金融鎮(zhèn)以南、亞太路以北這一片區(qū)，2023年一口氣出讓了三宗涉宅地，容積率均為1.3，由招商、龍湖分別競得，湖巖臻品府、湖秀臻和府、湖前印院三盤均打造為疊墅類產(chǎn)品，精裝限價(jià)32750元/㎡。

板塊最高地價(jià)還要追溯回2018年，由濱江競得的湘湖里項(xiàng)目，容積率1.01，成交樓面價(jià)29821元/㎡，自持41%，為中式合院項(xiàng)目，新房銷售時(shí)的均價(jià)約75000元/㎡。2022年6月，湘湖里開盤搖號，濱江集團(tuán)董事長戚金興也參與了搖號，而且沒搖到，彼時(shí)開盤288套房源，788戶搖號，平均中簽率36.55%。

圖源 浙江土地資源交易網(wǎng)

今天新成交的這宗地塊，容積率僅1.05，未來或打造成聯(lián)排類產(chǎn)品，在不限房價(jià)的市場環(huán)境下，或能擁有更大產(chǎn)品溢價(jià)空間。

僅一輪競價(jià)

各區(qū)漲、跌小區(qū)數(shù)量差距縮小

良渚東單元YH030704-05地塊 ，位于勾莊玉湖公園北側(cè)，南面一線臨湖，容積率2.5，可建面積11.2萬㎡，起拍總價(jià)15.79億元，起拍樓面價(jià)14065元/㎡。

這宗地塊為商住用地，其中，商業(yè)占比15%左右，地上可建約1.7萬㎡，商業(yè)建筑高度不低于15米，或?yàn)闉I水開放式商區(qū)。

僅一輪競價(jià)，勾莊商住地由中建三局競得。商業(yè)部分是自主開發(fā)，還是另尋合作方，有待時(shí)間的解答。

勾莊板塊上一宗不限房價(jià)宅地，為9月20日建杭竟得的地鐵白洋站東地塊，成交樓面價(jià)11202元/㎡，日前有消息傳出，該地塊新房均價(jià)或?yàn)?.7萬元/㎡，低于原板塊新房限價(jià)。

圖源 浙江土地資源交易網(wǎng)

杭州限房價(jià)時(shí)代落幕

接下去不少板塊或?qū)q價(jià)

隨著這宗市北西地塊——杭州最后一宗限房價(jià)地價(jià)成交，杭州限房價(jià)這一政策也正式退出歷史舞臺。新房限價(jià)的取消，這將為杭州樓市帶來一系列連鎖反應(yīng)。

最大的影響就是，杭州核心板塊的新房價(jià)格要漲了。比如此前不愿按照板塊限價(jià)銷售的“鴿盤”們。以文教板塊的中冶錦繡公館為例，已有消息稱開盤價(jià)格或?yàn)?.5萬元/㎡，而此前板塊新房限價(jià)僅58600元/㎡。

開發(fā)商的新房定價(jià)，將基本參照市場的二手房價(jià)格體系。以錢江世紀(jì)城為例，次新房價(jià)大多6萬元/㎡，而此前限價(jià)4.6萬元/㎡。如新地塊出讓，那開發(fā)商極有可能參照6萬元/㎡定價(jià)。而市場化定價(jià)，也讓之前依靠倒掛紅利造成的紅盤效應(yīng)大打折扣。

其次，恢復(fù)市場定價(jià)，也意味著品質(zhì)回歸。杭州新房限價(jià)政策始于2019年7月，核心地段的樓盤由于房價(jià)和地價(jià)之間的空間太小，開發(fā)商為了利潤只能節(jié)約成本，樓盤品質(zhì)備受詬病。取消限價(jià)后，核心地段的改善型產(chǎn)品具備高溢價(jià)屬性，將激勵(lì)開發(fā)商做出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。

還有一點(diǎn)最直接的影響就是，杭州地價(jià)紀(jì)錄將不斷被刷新，10月22日的土拍，杭州保持了8年地王紀(jì)錄——鳳起潮鳴的45368元/㎡，正式改寫了。杭州宅地樓面價(jià)新紀(jì)錄誕生——50717元/㎡，綠城拿下錢二最后的限房價(jià)宅地。當(dāng)然，這一紀(jì)錄也很快將被再次改寫。